1. Bevor Sie anfangen...
Wenn Sie auf der Insel leben oder mehrmals besucht haben, wissen Sie vermutlich schon wo Sie Ihr neues Haus kaufen möchten. Sollte dies aber nicht der Fall sein – vergeuden Sie nicht Ihre eigene kostbare Zeit oder die des Eigentümers durch unzählige Besichtigungen ohne vorher sich über dem Ort zu erkundigen. Unser Rat: mieten Sie ein Auto für mindestens 3-6 Tage und fahren Sie um die Insel. Besuchen Sie den Dorfplatz („Plaza“) und trinken Sie etwas im Cafe. Nehmen Sie sich auch etwas Zeit zum plaudern – Sie werden staunen was für eine unglaubliche Informationsquelle der Barmann oder die Kellnerin sein können (gut wäre natürlich nach einem Platz zielen wo es wahrscheinlich ist dass man Ihre Sprache spricht). Legen Sie Ihre Schlüsselkriterien fest. Wenn Sie eine Liegenschaft in der nähe des Flughafens, Palma oder die Golfkurse wünschen; dann können Sie Orte wie z. B. Pollensa oder Esporlas gleich aus Ihrer Liste streichen. Versuchen Sie es statt dessen mit Bendinat oder Palmanova. Wenn Sie Wert auf Private Umgebungen legen, suchen Sie in den kleinen unverdorbenen Dörfern im Innland. Verringern Sie Ihre Kriterien - dann können Sie anfangen Ihre Besichtigungstermine zu organisieren.
2. Finanzierung
Wenn Sie ein „Bar-Käufer“ sind – Groβartig! Wenn Sie aber ein Darlehen benötigen, müssen Sie wissen dass Residenten bis zu 80% der amtlichen Auswertung der Hypothekenbank genehmigt werden, unabhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Einem „Nicht-Residenten“ wird nur zwischen 60 und 70%, mit einer maximalen Frist von 15 bis 20 Jahren, genehmigt. Als erstes, brauchen Sie Ihren Ausweis, gefolgt von einer Bankauskunft von Ihrer Hauptbank und ein Beweis Ihres Einkommens; eine Hypothek anordnen dauert durchschnittlich zwischen 3 und 4 Wochen. Zurzeit bieten spanische Hypothekenbanken sehr attraktive Rate und einige Bänke können sehr flexible sein. Unser Rat; erkundigen sich bei mehreren Hypothekenbanken - klicken Sie hier für eine Liste von empfohlenen Bänken und Kontakte für eine unverbindliche Schätzung - bitte erwähnen Sie mallorcapropertydirect.com. Für eine kostspieligere Immobilie (z.B. ab € 1 Million +) könnte es zu einem Erlös kommen wenn Sie den Kauf durch eine Firma durchführen. Für weiteren Rat auf diesem Thema, kontaktieren Sie bitte Ihren juristischen Berater oder die Firma Blevins Franks die sich auf Steuerrat spezialisiert, für eine unverbindliche Beratung (Kontaktperson: Peter Worthington, Telefon (34) 971 719181, Email: peter.worthington@blevinsfranks.com).
Sie müssen ebenfalls in Betrachtung ziehen dass Sie ca. 10% auf dem Kaufpreis benötigen für die Nebenkosten - sehen Sie „Erwerbskosten einer Immobilie in Spanien“ für eine Übersicht der Kosten .
3. N.I.E. (Ausländer Steuernummer)
Alle EU Nicht-Residenten benötigen eine persönliche Identifikations- und Steuernummer, sei es um eine Immobilie oder ein Auto zu erwerben; in Spanien als NIE oder NIF bekannt. Die Beantragung dieser Nummer kann einige Zeit dauern (ca. 3 bis 6 Wochen). Wir empfehlen deshalb so bald wie möglich mit den nötigen Formalitäten anzufangen. Sie sollten eine NIE-Nummer innerhalb von 1 Monat nach dem Erwerb Ihrer Immobilie besitzen - für Steuerzahlung - oder Sie könnten fällig sein für eine Busse von ca. 5% des Kaufpreises. Sie können eine NIE im “Departamento de Extranjería” (Ausländer Abteilung - sehen Sie Mallorca-/Nützliche Informationen für mehrere Daten) beantragen oder durch einen juristischen Berater Ihrer Wahl. Sie können sich auch an die Firma Network wenden (Tel. +34 971 403703), wo Sie professionell beraten werden.
Nicht EU-Bewerber sollten mit Ihrer Botschaft in Kontakt treten für weitere Einzelheiten.
4. Haben Sie Ihr Traumobjekt gefunden?
Eines der Vorteile ein Objekt auf Mallorca zu kaufen ist der Optionsvertrag. Durch diesen Vertrag ist der Verkäufer gebunden Ihnen die Immobilie zu verkaufen zu dem vereinbarten Preis. Ein Optionsvertrag dürfte man in mindestens 2 Tagen nach dem das Angebot eingereicht und angenommen ist unterschreiben. Doch bevor Sie Ihr Angebot machen, empfehlen wir Sie die folgenden Informationen zu ermitteln:
• Fragen Sie dem Eigentümer ob Veränderungen oder Erneuerungen ausgeführt wurden ohne die entsprechenden Baugenehmigungen (gibt es eine Baugenehmigungsbescheinigung). Sollte es tatsächlich zu Bauarbeiten gekommen sein, bitten Sie Ihrem Repräsentanten oder Verwalter Kontakt mit dem Eigentümer aufzunehmen um dies zu überprüfen. Wenn keine Arbeiten gemeldet worden, seien Sie unbesorgt - Ihr Kreditberater oder Repräsentant überprüft die Grundbuchamtbescheinigung um Ihre Fragen zu beantworten.
Sollte Ihnen das Objekt so gefallen wie es ist (mit den ungenehmigten Bauarbeiten), liegt die Entscheidung bei Ihnen den Kopf weg zu drehen und den Erwerb zu vollständigen.
• Welche Steuer werden z.Z. vom Eigentümer bezahlt? Es gibt eine jährliche Steuer auf dem Wert der Liegenschaft (“IBI”), die kein Zusammenhang zum Wert der Immobilie trägt; aber für Besteuerungszwecken, umso niedriger, desto besser).
• Gibt es Gemeinschaftskosten ?
• Welcher Preis ist auf der Escritura (Eigentumsurkunde) angegeben? Ist dieser zu hoch, oder zu niedrig? Besprechen Sie es mit Ihrem Kreditberater oder Verwalter - klicken Sie hier für Empfehlungen.
• Überprüfen Sie Wasser, und Stromversorgung und fragen Sie nach den letzten Rechnungen.
• Steht Ihre Finanzierung bereit? Es ist wichtig dass Ihre Finanzierung genehmigt ist BEVOR Sie ein Angebot abgeben. Für Empfehlungen von Darlehensgeber und Finanzberatern, klicken Sie bitte hier .
• Was wird in Ihrem Angebot mit eingeschlossen? Vereinbaren Sie mit dem Eigentümer was Sie gerne in Ihrem neuen Haus behalten möchten. Wichtige Gegenstände wären z.B. Vorhangschienen, Lichter/Lampen Befestigungen, Bodenbelag, Klimaanlage, Elektrogeräte (Waschmaschine, Spülmaschine, etc) und was sonst noch wichtig für Sie sein könnte. Diese müssen zusammen mit Ihrem Angebot verhandelt werden.
5. Der Optionsvertrag
Wenn Sie zu allen oben genannten Fragen eine Antwort bekommen haben, und Sie mit dem Resultat zufrieden sind und Ihr Angebot angenommen wurde; werden Sie gebeten einen Optionsvertrag zu unterschreiben, dass normalerweise vom Repräsentant oder Anwalt des Käufers entworfen wird. Durchschnittlich kann dieses von 2 bis 10 Tagen nach dem Ihr Angebot akzeptiert wurde, dauern.
Der Käufer sollte dann eine Anzahlung von 10% des vereinbarten Kaufpreises zu der Zeit des Unterzeichnens oder innerhalb eines vereinbarten Zeitabschnitts, hinterlassen – normalerweise, 1 Woche nach dem unterzeichnen des Optionsvertrags. Der Optionsvertrag enthält die genauen Daten der Vereinbarung; die Beteiligten (Käufer und Verkäufer), der vereinbarte Preis und das vereinbarte Datum für die Restzahlung.
Zusätzlich bestätigt der Optionsvertrag dass die Immobilie frei von Aufladungen, Pächtern, Geldstrafen, Pfändungen und gezwungenen Verkaufsaufträgen verkauft wird, und dass Wasser und Gas legal angeschlossen sind.
Bitten Sie dem Eigentümer alles was in dem Objekt bleiben soll genau zu schildern, oder schreiben Sie selber eine Liste. Verkäufer sind bekannt alles mitzunehmen: Küchenmöbel, Glühbirnen und sogar Wasserhähne.
Das einzige was Sie dann noch tun müssen ist, sich zu versichern dass die Restzahlung rechtzeitig auf dem Konto des Verkäufers ist. Andernfalls könnten Sie Ihre Anzahlung verlieren. Ebenso, sollte der Verkäufer den Vertrag stornieren, so wird er durch Gesetz angefordert Ihnen Ihre Anzahlung zweifach zurückzuzahlen.
6. Rechtliche Beratung
Es gibt viele Eigenheiten im spanischen Gesetz – Versuches Sie erst gar nicht alles zu verstehen. Lassen Sie Ihren Kreditberater/Anwalt (klicken Sie hier für Empfehlungen), die Escritura der Immobilie überprüfen. Andernfalls könnten Sie der stolze Besitzer einer Liegenschaft sein die der Urtante Maria Antonia von der Familie die das Objekt zum ersten mal bewohnte, das recht gibt einfach aufzutauchen und im Keller einzuziehen bis sie sich entscheidet Ihre Koffer zu packen – für immer! Ihre Berater können so auch überprüfen dass alle Bauarbeiten zugelassen sind, und dass es keine bestehenden Kredite gibt - in Spanien sind Sie für die Schulden des vorhergehenden Eigentümers verantwortlich wenn Sie nicht vorsichtig sind, wie z.B. Vermögenssteuer, Gemeinschaftsgebühren, Wasserrechnungen, etc.!! Sollten Diskrepanzen in der Escritura erscheinen die Ihren Beratern nicht gefällt, haben Sie das Recht den Optionsvertrag zu kündigen, UND Sie bekommen Ihr Geld zurück, doppelt!!
7. Übertragung der Escritura und Restzahlung
Dies findet statt an dem auf dem Optionsvertrag vereinbartem Termin vor dem Notar; durchschnittlich zwischen 1 Woche nachdem der Optionsvertrag unterschrieben wurde (wenn Ihr Kreditberater einverstanden ist), oder bis zu 1 Jahr.
Wenn der Kauf durch eine Hypothek finanziert wird, sind die Bankrepräsentanten bei der Übertragung anwesen um für die Hypothek zu zahlen und zu unterzeichnen. Sollten es Ihnen nicht möglich sein an dem vereinbarten Termin Teil zu nehmen, können Sie Ihrem Anwalt eine Vollmacht erteilen, was ihm ermöglicht den Erwerb in Ihrem Namen durchzuführen
Der Notar steht als Zeuge der Übertragung der Escritura de Compraventa. Er ist ein Regierungsbeamter der für die Durchführung der allgemeinen Dokumente verantwortlich ist; Er bestätigt ebenso die Identität beider Beteiligten und überprüft im Grundbuchamt, den legalen Eigentum und dass keine Kredite oder Aufträge gegen der Immobilie bestehen.
Der Restbetrag und alle restlichen Verbrauchssteuer, wie auch die Gebühren für die Hypothek werden auch beim Notartermin verrechnet. Die Escritura wird von Ihrem Anwalt im entsprechenden Grundbuchamt registriert. Sie erhalten dann die Schlüssel zu Ihrer neuen Immobilie und eine Kopie der Escritura. Das Original bekommen Sie vom Grundbuchamt (oder von Ihrem Verwalter/Berater). Glückwünsche! Sie sind jetzt der neue Besitzer!
8. Übertragung der Unterhaltskosten
Beautragen Sie Ihren Repräsentanten oder Verwalter, alle Unterhaltskosten auf Ihren Namen zu übertragen damit die Zahlung direkt durch Ihr spanisches Bankkonto abgebucht wird.
9. Planung und Einrichtung
Wenn Sie ein Objekt erworben haben dass keine Arbeit erfordert, können Sie sich glücklich schätzen. Die meisten Immobilien benötigen nämlich Renovierungen oder Bauarbeiten in irgendeiner Form. Es gibt zahlreiche Kontakte, die Ihnen helfen können - Klempner, Elektriker, Designer - die Ihre Sprache sprechen. Klicken Sie hier für eine komplette Kontaktliste; Sprachen geschildert.
10. Ihr Testament
Um in dem Falle Ihres Todes alles für Ihre Familie oder Begünstigten zu vereinfachen, möchten wir Ihnen Raten ein amtliches Testament in Spanien zu verfassen. Auf dieser weise versichern Sie sich dass es zu keinen langen und mühevollen Verfahren zwischen Ihrem Heimatland und Spanien kommt. Sprechen Sie mit Ihrem Berater.
