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EINER IMMOBILIE IN SPANIEN
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Wenn Sie ein Ferienobjekt auf der Insel haben, ist die Vermietung Ihrer Immobilie zweifellos eine gute Weise einige der Kosten des Beibehaltens zu decken, und normalerweise eine bessere Wahl als diese die meiste Zeit des Jahres leer zu lassen. Ebenso, als Investition und mögliches zukünftiges Pensions-Einkommen, (und in Betracht der niedrigen Zinssätze momentan) ist die Vermietung eine einträgliche Möglichkeit besonders auch wegen dem starken Immobilienmarktes.
Aber nur weil die Idee der Vermietung Ihrer Immobilie Ihnen attraktiv scheint, bedeutet das nicht dass Sie sich Hals über Kopf hineinstürzen sollen und Ihre Immobilie selber im Internet vermarkten oder einen Makler damit beantragen, ohne es sich richtig zu überlegen. mallorcapropertydirect.com hat folgenden Führer für erstellt um Ihnen einige nützliche Tipps zu geben bevor Sie diesen Weg gehen und um Ihnen bei jedem Schritt des Verfahrens zu unterstützen.
Vermietung mit Hypothek
Kreditberater in Spanien geben gewöhnlich nicht gerne einen Darlehen auf einem zweiten Haus, wenn die Immobilie langfristig vermieten werden soll, aufgrund den betroffenen Risiken; unwillkommene Gäste loswerden kann ein langer und schmerzvoller Prozess sein. Andererseits sind Immobilien die lange Zeit unbewohnt bleiben eine hohe Sicherheitsgefahr, und sind die meisten Kreditberater bereit ein Auge zu schließen wenn es sich um die Vermietung einer Ferienwohnung handelt
Wenn Sie dennoch entscheiden Ihre Immobilie langfristig zu vermieten, sollten Sie mit Ihrem Kreditberater Rücksprache halten. Versichern Sie sich dass Sie eine schriftliche Vereinbarung von Ihrem Kreditberater erhalten, sonst könnte es als ein Verstoss betrachtet werden. Einige Kreditberater erlauben dies nur unter bestimmten Bedingungen, sein Sie diesen völlig bewusst. Es könnte sein dass Ihr Zinssatz auf Ihrem Darlehen erhöht wird oder eine zusätzliche Gebühr verlangen.
Versicherung
Nehmen Sie nicht an dass Ihre vorhandene Versicherungspolice automatisch Ihre Immobilie versichert, wenn Sie diese vermieten. Fakt ist, es wird vermutlich nicht versichert. Wegen einem kleinen monatlichen Extra knausern, kann zur finanziellen Ruine führen, wenn Ihr Mieter oder Pächter das Haus verbrennt. Im Allgemeinen gibt es eine geringfügige Zunahme in Ihrer Prämie, aber das ist es definitiv wert!
Vermietungs-Typen
Es gibt zwei Arten von Vermietungen, Langzeit- und Urlaubsvermietungen:
Langzeitvermietungen
Diese Form von Vermietung kann Ihnen ein regelmäßiges, garantiertes Einkommen zur Verfügung stellen, welches auch Ihre Hypothek und Unterhaltungskosten bedecken könnte, und sogar etwas Extrageld anschaffen. Gesetzlich können Sie den Pächter bitten die Gemeindesteuer zu zahlen, aber dieses wird normalerweise im Mietpreis umfasst. Die Miete schließt normalerweise auch mögliche Gemeinschaftskosten und Wasser mit ein. Der Eigentümer ist auch für alle notwendigen Reparaturen verantwortlich.
Sie sollten Ihren Berater bitten einen amtlichen Vertrag zu entwerfen (Contrato de Arrendamiento de Vivienda), welches beide, Sie und Ihre Mieter, vor dem Einziehen unterschreiben sollten (klicken Sie hier für juristische Berater). Beachten Sie dass hier in Spanien, für Langzeitmiete das Gesetz dem Pächter erlaubt, bis zu 5 Jahre zu verlängern! Ihr juristischer Berater sollte sicherstellen dass eine Klausel im Vertrag die Dauer der Miete festlegt, und vereinbaren dass Sie die Immobilie für persönlichen Gebrauch, bis zum einem bestimmten Datum zurück benötigen. Seien Sie gewarnt, wenn Sie es danach wieder vermieten anstatt es selber zu verwenden oder für Ihre Familie, kann der vorhergehende Inhaber dieses bei Gericht herausfordern. Und wenn Sie entscheiden nach der Mietperiode zu verkaufen, hat Ihr Pächter ein bevorzugtes Recht zu kaufen.
Urlaubsvermietungen
Urlaubsvermietungen können ein wahres Bonus sein, besonders wenn Sie die Immobilie manchmal selber gebrauchen möchten. Diese können eine lukrative Quelle für Extraeinkommen darstellen, da sie von 15 bis 50% mehr als normale langfristige Vermietungen erzeugen können. Aus diesem Grund ziehen einige Eigentümer Urlaubsvermietungen vor. Diese Strategie kann für einige Objekte gut funktionieren, aber es kann riskant sein, da es vorkommen kann dass Ihre Immobilie mal mehrere Wochen leer steht. Für kurze Vermietungen von mehr als eine Woche hintereinander, wäre es angebracht ein "Contrato de Temporada", ein temporäres Wohnsitz Vertrag, zu unterschreiben; wo detailliert wird dass der Mieter eine andere Adresse hat, um das 5-Jahre-Mietrecht zu verhindern. Für wöchentliche Urlaubsvermietungen, ist es normalerweise nicht notwendig - halten Sie jedoch Rücksprache mit Ihrem juristischen Berater für Bestätigung (klicken Sie hier für juristische Berater).
Die meisten Wochenvermietungen sind Urlaubsvermietungen, es gibt jedoch gelegentlich Geschäftsleute die hier auf einer kurzen Grundlage arbeiten, oder insbesondere, und wegen der Natur dieser Insel, und wenn Ihre Immobilie in der Nähe von einem wichtigen Hafen liegt, Yachtmannschaften und Crew.
Urlaubsvermietungen kommen in allen Gestalten: kleine Wohnungen in den populären Ressort-Bereichen, schicke Stadtwohnungen oder traditionelle Fincas auf dem Land. Aber die erfolgreichsten werden mit einem attraktiven Dekor möbliert und qualitativ ausgestattet. Aber dass Ihre Immobilie nicht in diese Beschreibung passt, bedeutet nicht dass Sie keine Mieter finden. Eine ausgezeichnete Lage, in der Nähe von öffentlichen Transportverbindungen, angenehme Gegend oder ein anderer Anklang, können für gewisse Mieter auch attraktiv sein.
Wie fange ich an?
Sie müssen erst überlegen ob Sie einen Makler benutzen möchten um dieses für Sie zu verwalten, oder ob Sie sich selbst es beschäftigen möchten. Wenn Sie hier auf der Insel wohnen und flexible Arbeitszeiten haben, oder sogar bereit sind einige Wochenenden zu opfern, dann nehmen Sie es doch selber in die Hand und maximieren Sie dabei Ihr Einkommen. Klicken Sie einfach hier um Ihre Immobilie jetzt zu registrieren oder gehen Sie auf unsere Homepage und klicken Sie auf "Jetzt Ihr Haus Anbieten", um Ihre Immobilie zu registrieren und befolgen Sie die Anleitungen.
Sie könnten ebenso eine Agentur in Erwägung ziehen; diese erfordern eine Zahlung äquivalent zu ungefähr 1 Monat Miete. Besprechen Sie die Bedingungen, wie sie planen Ihre Immobilie zu vermarkten und was in ihrer Kommission umfasst ist.
Wenn Sie beide Medien verwenden und Sie selber einen Mieter finden durch mallorcapropertydirect.com, möglicherweise könnten Sie einen kleineren Prozentsatz vereinbaren dafür dass sie diese Buchung verwalten. Eine andere Alternative wäre einen Verwalter anzustellen der die Reinigung und Wartung koordiniert, Begrüßung der Gäste, etc. für eine festgelegte Gebühr oder ein kleine Kommission. Mit der Zeit werden Sie selbst beurteilen können welches Sie bevorzugen. Wenn Sie sich entscheiden einen Makler zu benutzen, suchen Sie einen in Ihrem lokalen Bereich.
Besteuerung
Sie müssen spanische Einkommenssteuer in Betracht ziehen, auf jedem möglichem Einkommen dass Sie von Ihren Mieten einnehmen. Als Resident sollten Sie Ihre Mieteinnahmen als Teil Ihres Einkommens erklären die mit dem normalen Einkommenssteuersatz besteuert wird. Als Nicht-Resident, unterliegen Sie einer Steuer von 25% auf dem Einkommen dass in Spanien erworben wird, es hängt von Ihnen ab es zu deklarieren.
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Wenn Sie Ihr Haus für eine langfristige Vermietung vorbereiten, müssen Sie entscheiden ob Sie es ohne oder mit Möbel vermieten. Wenn unmöbliert, müssen Sie nur sicherstellen dass Ihre Immobilie professionell gesäubert ist bevor Sie Ihrem Mieter die Schlüssel reichen.
Wenn Sie es komplett möbliert oder nur kurzfristig vermieten, sind folgende Informationen nützlich um Ihnen zu helfen Ihre Immobilie vorzubereiten:
Einrichtung und Ausstattung Ihrer Immobilie
Einrichtung
Wenn Sie Ihr Haus für die Vermietung einrichten, sollten Sie bedenken dass, obwohl es viele vorsichtige Leute in dieser Welt gibt, interessiert sich niemand für Ihr Haus sowie Sie. Sie sollten also Sachlichkeit, Robustheit und Pflegeleicht mit Stil und Qualität balancieren. Sachen werden kaputt gehen, so wie es in Ihrem eigenen Haus passieren könnte, stellen Sie also nicht rein dessen Verlust Sie bereuen könnten.
Küchen: sollten voll ausgestattet sein. Eine Spülmaschine, eine Mikrowelle, eine Waschmaschine und ein Trockner sind wesentliche Einzelteile heut zu Tage - Ihre Vermietung wird populärer wenn Sie diese enthalten. Stellen Sie sicher dass Sie genügend Geschirr, Besteck, Töpfe, Pfannen und Gläser haben für die Anzahl der Gäste die Sie unterbringen. Dies sollte sauber und unbefleckt gelassen werden. Reinigungsmitteln und Küchentücher sollten leicht zu erreichen sein und die Schränke sollten Grundlagen wie Salz, Pfeffer und Zucker halten.
Bäder: Duschgel, Lufterfrischungsmittel und Badmatten, sind keine wesentlichen Grundlagen für eine Vermietung, aber tragen zweifellos zum Komfort Ihrer Gäste bei. Ersatz Toilettenrollen und Seife sollten leicht zu finden sein und ein Haartrockner wird erwartet.
Schlafzimmer: es ist immer netter auf einem Bett mit einer Art Matratzenschutz zu schlafen. Diese sollten von guter Qualität sein und bequem. Kissen sollten sauber und relativ neu sein, wieder empfehlen wir Schutzhüllen für neue Kissen zu verwenden. Ein Nachttisch und ein Licht sollten auch vorhanden sein, sowie ein Schrank mit genügend Ablage und Hängebereich von guter Qualität.
Wäsche: erlauben Sie mindestens zwei Paar Leinen und Handtücher pro Bett. Stellen Sie ebenso Servietten und Küchentücher zur Verfügung.
Andere Waren: Ein Gleichgewicht sollte beliefert werden um ein heimisches Gefühl zu verschaffen indem Waren sowie Bücher, Ornamente und Bilder eingesetzt werden, der Gast sich nicht wie in einem Hotel fühlt, aber auch nicht voll packen dem "Kram" das Sie Zuhause nicht gebrauchen oder wollen.
Fernseher, Stereo, Video- und DVD-Spieler werden immer mehr wesentliche Anforderungen heut zu Tage, wenn Sie diese also auszuschließen könnte dies wenigere Buchungen bedeuten. Wenn Sie ein Telefon haben, empfehlen wir Ihnen es abzustecken während den Vermietungen.
Persönliche Waren: Teilen Sie einen Speicherbereich oder einen Schrank zu, in denen Ihr persönliches Eigentum bewahrt werden soll während Sie weg sind.
Bereiten Sie ein Informationspaket vor
Ein Inventar
Wenn Ihres ein teures Haus ist, lassen Sie ein professionelles Inventar anfertigen. Stellen Sie sicher dass es gründlich und ausführlich ist. Sie können es wieder verwenden wenn Sie Ihre Haushaltsversicherung erneuern. Andernfalls bereiten Sie selber eins und legen Sie eine Kopie wo der Pächter es sehen kann. Stellen Sie sicher dass Sie eine erhebliche Ablagerung vom Mieter kassieren um mögliche Schäden zu umfassen; wir empfehlen zwischen 10 und 25%.
Gästeinformation
Bereiten Sie einen Willkommensbrief und/oder einen Gästeinformationspaket vor und fügen Sie dabei relevante und spezifische Informationen über Ihre Immobilie ein (Abfall, Raucherpolitik, etc.) und die Gegend, und vielleicht auch einige Empfehlungen von Restaurants und Bars Gaststätten. Eine Liste von nützlichen Telefonnummern sollte ebenfalls enthalten sein, wie z.B. Notfalldienste, Polizei, Taxi, Konsulat, etc. Für eine Landkarte der Insel und sogar ein Führerbuch sind Ihre Gäste bestimmt auch sehr dankbar.
Verwaltung
Reinigung und Wartung
Eine saubere und gut gehaltene Immobilie ist wesentlich für eine erfolgreiche Vermietung. Also ist das finden von einer guten und zuverlässigen Reinigungskraft in erster Linie. Wenn die Vermietung für länger als eine Woche ist, sollten die Wäsche zumindest alle 7 Tage gewechselt und gereinigt werden, normalerweise auf Ihre Kosten, es sei denn es ist eine Langzeitvermietung.
Eine Telefonnummer sollte vorhanden sein falls Probleme oder Fragen zum Objekt entstehen. Mechanische Probleme und Fehler sollten so sofort behandelt werden. Halten Sie Telefonnummern von Elektriker, Klempner oder allgemeine Reparaturmänner zur Hand.
Administration
Beim Empfang einer Urlaubsvermietung, sollte ein Standardschreiben als Bestätigung per Email oder Post gesendet werden, mit Kaution- und Bankdaten, Buchungsdatum und eine ausführliche Wegbeschreibung zum Objekt. Im Falle einer Langzeitvermietung, bitten Sie Ihren juristischen Berater ein Vertrag zu entwerfen, sehen Sie "Der Anfang". Es sollten Aufzeichnungen von allen Ausgaben und Eingaben in Bezug auf die Immobilie gehalten werden, um sie gegen Ihre Steuer zu versetzen.
Willkommen Sie Ihre Gäste
Ob Sie entscheiden Ihre Immobilie selber oder durch einen Repräsentanten zu verwalten, Gäste bevorzugen es immer, entweder bei der Ankunft oder am nächsten Tag begrüßt zu werden - diese hilft Ihnen die Gäste mit Ihrer Immobilie und der Gegend vertraut zu machen, und alle möglichen Fragen zu beantworten. Eine andere nette Hinzufügung wäre ein Starterpaket mit Produkte für den alltäglichen Verzerr wie frische Milch, Brot, Butter, Tee und Kaffee, besonders wenn Ihre Gäste spät ankommen sollen oder an einem Sonntag. Eine Flasche des lokalen Weins oder Sekt wird ebenso als eine nette Geste wahrgenommen.
Abfahrt
Zu arrangieren dass jemand bei der Abfahrt Ihrer Gäste präsent ist, kann vorteilhaft sein um zu prüfen dass keine Schäden an die Immobilie oder dessen Inhalts erfolgt sind, und um die Kaution zurückzubringen, wenn relevant.
Diese Informationen wurden Ihnen geliefert um Sie bei der Entscheidung zu unterstützen und sollte nur als Führer verwendet werden. Es ist nicht als Ersatz für rechtliche Beratung beabsichtigt. Lesen Sie bitte unseren Ablehnungshinweis für weitere Informationen (klicken Sie hier für empfohlene juristische Berater).
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Bei Buchungen oder generelle online Bestellungen, erwartet jeder einen guten Service und eine schnelle Antwort; erstellen Sie sich ein leistungsfähiges System damit Ihre Vermietungen glatt und ohne Probleme verlaufen. Dieser Abschnitt ist hauptsächlich für die die sich entschieden haben ihre eigenen Vermietungen zu verwalten, aber selbst wenn Sie ein Makler benutzen, sollten Sie diese Punkte bewusst sein:
Verfügbarkeit Tabelle/Kalender
Halten Sie eine aktualisierte Tabelle oder Kalender für Buchung und Verfügbarkeit. mallorcapropertydirect.com stellt Ihnen Ihre eigene Verfügbarkeitstabelle zur Verfügung, diese solle regelmäßig aktualisiert werden. Da Sie jedoch bestimmt nicht immer online sind, wäre ein Tagebuch oder Kalender eine gute Idee.
Anfragen beantworten
Sobald Sie eine Anfrage erhalten, sollte diese schnell und effizient beantwortet werden, indem Sie die Verfügbarkeit geben und alle möglichen Fragen beantworten. Fragen Sie nach folgenden Daten: Alter der Kinder, Ankunft- und Abfahrtzeiten. Vergessen Sie nicht dass Sie auf Ihrem Kalender Umstellungstage haben, für Abfahrt und Ankünfte.
Bestätigung
Sobald Ihr Kunde seine Buchung bestätigt hat, sollte ein Standardschreiben als Bestätigung per Email oder Post gesendet werden, zusammen mit allen relevanten Daten, wie Kaution- und Buchungsbedingungen, Bankdaten, Buchungsdatum und eine ausführliche Wegbeschreibung zum Objekt. Sobald eine Anzahlung eingegangen ist, sollte Ihre Buchung als bestätigt gelten. Und vergessen Sie bitte nicht Ihren Verfügbarkeitskalender zu aktualisieren.
Zahlung
Für Langzeitvermietungen betragen die Standardkautionen (fianza) in Spanien 2 Monatsmieten für ein möbliertes Objekt und 1 Monatsmiete für ein unmöbliertes, mit einer Monatszahlung im Voraus. Wir empfehlen jedoch für Urlaubsvermietungen eine Anzahlung zwischen 15 und 20% um eine Buchung zu bestätigen. Wenn in derselben Währungszone, sind Schecks oder Bargeld in Ihr Bankkonto unvermeidlich die beste Zahlungsart, und wenn Gäste im Ausland leben, eine Banküberweisung. Es hängt dann von Ihnen ab, ob weitere Zahlungen geleistet werden sollen, oder der Gast den restlichen Betrag mit sich bringt - bitte merken Sie dass, da es keine Garantien oder amtliche Reisecoupons gibt, bevorzugen die meisten Gäste die volle Zahlung erst bei ihrer Ankunft zu erstatten. So wie sie genügend Geld mit sich bringen um die Kaution für Schaden zu umfassen, ist es hoffentlich für alle akzeptabel.
Für unbeantworteten Fragen oder wenn Sie eine Immobilie mieten möchten, lesen Sie bitte die FAQ's (Häufig Gestellte Fragen).
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