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Como comprador, entendemos que, no sólo desea encontrar el inmueble más adecuado para Ud. y su familia, sino que además, busca los mejores consejos disponibles; ya sean de amigos, familiares, conocidos o terceras partes con la experiencia suficiente para guiarle a través del proceso de compra de un inmueble en Mallorca.
El objetivo de las siguientes informaciones es proporcionarle una breve guia para explicar paso a paso, en términos relativamente simples, el proceso de compra en Mallorca. Desde el primer paso; la familiarización con la posible ubicación de su nuevo hogar, a hacer una oferta, hasta la finalización del proceso de compra.
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1. Antes de embarcarse en la aventura…
Si vive aquí, o ha visitado varias veces probablemente ya sepa donde quiere comprar su nuevo hogar. Pero si no – no malgaste su propio tiempo, o el de los propietarios visitando varias casas sin saber nada sobre la localidad en la que esta buscando! Nuestro consejo es que alquile un coche por unos dias y visite la isla por su propia cuenta. Visite la rotonda del pueblo y tomese un café en el bar. Tómese tiempo para charlar – le sorprenderá descubrir una gran fuente de información en el camarero. Decida sobre las caracteristicas – si quiere un hogar cerca del aeropuerto, de Palma y los campos de golf, no se moleste en visitar Pollensa o Esporlas. Dé un paseo por Bendinat o Palmanova. Si lo que quiere es un poco de aislamiento y privacidad, visite los pueblos del centro. Determine sus caracteristicas y eche otro vistazo; y solo entonces, empiece a hacer citas.
2. Financiación
Es imperativo que tenga sus finanzas en regla antes de comenzar. Si necesita un préstamo, por regla general; a un residente se le concede el 80% de la evaluación oficial del banco, independientemente del precio de compra. A un no-residente, solo se le concederá entre un 60-70% por un período máximo de entre 15 y 20 años. Para empezar necesitará su pasaporte/DNI, seguido por un referendum de su banco y muestra salarial (nómina). Una hipoteca puede tardar entre 3 y 4 semanas. Actualmente los bancos en España ofrecen muy buenas tarifas, y algunos bancos pueden ser más flexibles que otros. Nuestro consejo, infórmese en todos los que pueda – Haga clic aqui para una lista de bancos recomendados y una valoración gratuita (se agradece si menciona MallorcaPropertyDirect). Para propiedades más caras (desde € 1 Millón o más), puede haber ciertos beneficios si compra la propiedad a través de una sociedad limitada (S.L.) – para más información sobre éste tema, consulte con su consejero legal o alternativamente, podemos recomendarle una empresa llamada Blevins Franks, especializados en impuestos; contacte con Peter Worthington tel. (34) 971 719181 o vía correo electrónico: peter.worthington@blevinsfranks.com para una consulta gratuita.
También debe tener en cuenta que necesitará aproximadamente un 10% sobre el precio de la propiedad para cubrir los gastos de compra - vea “Gastos de Compra de Inmuebles en España” para un desglose de los gastos).
3. NIE (Número de Identificación de Extranjeros)
Todos los europeos no residentes requieren un número personal de identificación para impuestos, para comprar ya sea un inmueble o un vehículo. Solicitar un NIE lleva tiempo (entre 3 y 6 semanas aproximadamente), recomendamos solicitarlo con bastante antelación – debe disponer del NIE en el plazo de un mes después de la compra, en caso contrario puede ser multado con un 5% del importe a pagar. Puede solicitar el NIE por su cuenta en el Departamento de Extranjería (vea Mallorca/Informaciones útiles para más datos) - no olvide su pasaporte, o a través de una gestoria de su elección. Alternativamente, por € 75 puede solicitar éste servicio en una empresa llamada Network (tel. +34 971 403703) y le indicarán qué documentos necesitará para las gestiones pertinentes.
Solicitantes no pertenecientes a la UE, deberán contactar con su embajada para consultar los pasos a seguir.
4. Encontró la propiedad deseada?
Una de las ventajas de comprar una propiedad en Mallorca es que, una vez firmado el Contrato de Opción, el vendedor no puede cancelar el trato para vender a otra comprador que pudiera ofrecerle más. El contrato de Opción se puede firmar en un mínimo de 2 días, suponiendo que su oferta haya sido aceptada por el vendedor. Pero antes de hacer su oferta, le recomendamos que compruebe las siguientes informaciones:
• Pregunte al propietario si tiene conocimiento de cualquier obra o ampliación que se haya realizado sin los permisos de construcción relevantes (p. Ej. Disponen de un certificado de permiso de construcción). Hay algún asunto pendiente con el permiso de obra – ponga a su representante legal en contacto con el propietario. Si no hay nada declarado, su gestor hipotecario o representante legal se encargará de comprobar el registro de propiedad para verificar las respuestas.
En caso de que le guste el inmueble en su estado actual y no dé importancia a las obras realizadas sin permiso, depende sólo de Ud. cerrar un ojo y seguir adelante con la compra.
• Qué impuestos está pagando el propietario sobre el inmueble actualmente (hay un impuesto anual sobre el valor de la propiedad, el IBI, el cual no suele guardar ninguna relación con el valor de la propiedad, sin embargo para fines de tributarios, cuánto más bajo, mejor).
• Hay gastos de comunidad?
• Cual es el precio declarado en Escritura? – es demasiado alto, o demasiado bajo (recomendamos discutirlo con su gestor hipotecario o representante legal – haga clic aquí para recomendaciones).
• Compruebe el suministro de agua y luz, y pida una copia de los últimos recibos.
• Tiene lista su financiacion? Le recomendamos muy encarecidamente ANTES de dar su oferta, se asegure de que su plan de financiación ha sido aprobado. Haga clic aquí para una lista de gestores hipotecarios recomendados.
• Qué se incluirá en el precio? Es importante estipular lo que quiere que permanezca en su nuevo hogar. Objetos clave a tener en cuenta serían los raíles para las cortinas, interruptores de luz, aparato de aire acondicionado, electrodomésticos de cocina como lavavajillas, y todo lo que pudiera ser importante. Esto debe ser negociado junto con su oferta.
5. El Contrato de Opción
Si las repuestas a las preguntas arriba mencionadas son satisfactorias y su oferta ha sido aceptada, se le pedirá que firme un Contrato de Opción que suele ser redactado por el representante legal del comprador. Normalmente puede tardar entre 2 y 10 días después de que su oferta haya sido aceptada.
En tal caso, se le pedirá que deje un depósito del 10% del precio acordado en el momento de firmar o en un plazo acordado – normalmente suele ser a la semana de firmar el Contrato de Opción. El Contrato de Opción especifica los detalles del acuerdo, las partes involucradas (comprador y vendedor), el precio acordado y la fecha de finalización. Ademas deberia declarar que la propiedad es vendida libre de cargas, inquilinos, multas, y que las conexiones de agua y luy sean leagales.
Le recomendamos que pida al propietario una lista detallada de todo lo que dejará en el inmueble; o haga Ud. mismo una lista de todos los objetos que le gustaría que se dejaran en su nuevo hogar – se ha sabido que algunos vendedores suelen llevarse la cocina entera, e incluso bombillas y enchufes! Asegúrese de leerlo atentamente, y cualquier cosa que no entienda o no esté de acuerdo, consúlte con su representante legal. Si las dos partes estan de mutuo acuerdo, solo le queda organizar que el depósito llegue a tiempo – en caso contrario (si no cumple con el plazo acordado) puede perder el depósito abonado; al igual que, si el vendedor se retirase del acuerdo, por ley, estará obligado a devolverle el doble de su depósito.
6. Consejos Legales
Hay muchas peculiaridades en la ley española – nuestro consejo: no intente entenderlas. Deje que su gestor hipotecario, abogado o representante legal (haga clic aquí para una lista de recomendaciones) revise la Escritura. En caso contrario podría resultar propietario de un inmueble que permite a la tía-abuela María Antonia, de la familia que ocupo el inmueble 20
años atras; aparecer de repente y reclamar su derecho legal a habitar en el inmueble hasta que decida hacer las maletas – permanentemente! Al mismo tiempo, comprobaran que todas las obras hechas en la propiedad sean legales, y si quedan deudas pendientes – en España, el nuevo propietario es responsable de las deudas del antiguo propietario, como podrían ser gastos de comunidad impagados, recibos de agua o luz, etc.!! Si hay discrepancias en la Escritura con las cuales su representante legal no está de acuerdo, el comprador está en su derecho de cancelar el Contrato de Opción.
7. Finalización
La finalización puede tener lugar en la fecha que acuerden ambas partes, desde una semana (si su gestor hipotecario está de acuerdo) hasta un año a partir de la firma del Contrato de Opción. Dicha fecha constara en el Contrato de Opcion.
Si la compra es financiada por una hipoteca, el representante bancario estará presente para entregar el dinero y firmar el contrato de hipoteca. En caso de que no le fuera posible acudir a la cita en la fecha pactada, puede conceder a su abogado o representante legal un poder notarial para así poder completar la operación de su parte.
La finalización tendrá lugar entre las dos partes ante Notario, quien será testigo de la firma y transferencia de la Escritura de Compraventa. El Notario no interviene por ninguna de las dos partes, es un cargo gubernamental responsable de la ejecución de documentos públicos; confirmara la identidad de ambas partes, y comprobara el registro de la propiedad para verificar la posesion legal y confirmar que la propiedad esta libre de cargas y/o embargos.
El importe pendiente se pagará al vendedor en el momento de la firma, al igual que cualquier impuesto o recibo pendiente si la compra se realiza a traves de un gestor hipotecario. La Escritura será registrada por el abogado en el Registro de la Propiedad correspondiente. Una vez firmada la Escritura, le serán entregadas las llaves de su nuevo inmueble y una copia de la Escritura, mientras se tramita la original que le será entregada por el Registro (o a través de su gestor hipotecario si intervino de su parte). Enhorabuena! – ya es suyo…hogar dulce hogar. Ahora relájese y abra una botella de espumoso y celébrelo!
8. Cambio de Titularidad de Suministros
Al finalizar la firma, debe ordenar a su representante legal o gestor hipotecario que traspase a su nombre todos los suministros (gas, luz, agua, teléfono, etc.) para que sean domiciliados en su cuenta.
9. Planificación
Si tiene la suerte de haber adquirido una propiedad que no necesita redecoración, está de enhorabuena. A menudo será necesario algún tipo de redecoración o reforma. Hay numerosos contactos que pueden ayudarle – fontaneros, electricistas, interioristas, Haga clic aquí para una lista detallada.
10. Su Testamento
Para facilitar los tramites a sus familiares o el beneficiario de su eleccion a la hora de su muerte, recomendamos redactar un testamento oficial en Espana. tro asunto a tener en cuento son las leyes de sucesión en España. Consulte con su representante legal.
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Advertencia: Estas informaciones se han proporcionado simplemente como guía y no como sustituto para el consejo profesional; le recomendamos contacte con un gestor hipotecario o un asesor jurídico independiente para informaciones más detalladas – haga clic aquí para contactos recomendados.
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Como ya hemos mencionado, si al comprar un inmueble añade un 10% sobre el precio, lo normal es que acabe con un poco de “cambio” en el bolsillo.
La ley española contempla que el vendedor debe pagar parte de la tarifa notarial y la plusvalia municipal”, a menos que se llegue a un acuerdo diferente. De hecho, aquí en las Islas Baleares se entiende que el COMPRADOR paga todos los gastos. Sin embargo, si la plusvalia supone una cantidad sustancial, puede ser negociada. A continuación un resumen de gastos:
Cuotas Legales –permita entre 1-3% del precio de compra para las tarifas notariales, las cuotas legales y el registro de la propiedad.
Plusvalia Municipal – impuesto municipal pagado cada vez que un inmueble cambia de propietario, generalmente por el COMPRADOR. Complicado de calcular, está directamente relacionado con el período de posesión del vendedor y el aumento del valor de la propiedad, generalmente menos del 1% del precio.
Impuestos/IVA –
inmuebles nuevos conllevan un 7% IVA + 0.5%, e inmuebles de “segunda mano” conllevan un 7% de impuesto de transferencia.
Para solares, hay que contar con un 16% IVA + 0.5%.
Gastos de Hipoteca – su gestor hipotecario le detallará sus tarifas, que suelen estar entre un 0.5% y un 1%.
Una vez finalizada la compra, hay que tener en cuenta el impuesto anual sobre la propiedad. Un apartamento de dos dormitorios puede tener un coste anual de entre € 1.500 y € 2.500, que incluirán las cargas para agua, electricidad, basura, seguro y el impuesto anual sobre la propiedad. También incluye el pago a las autoridades españolas quienes se encargan de transmitir dichos pagos oficialmente. Solicite asistencia a su asesor jurídico.
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