Buy Mallorca real estate direct from the owner

Si dispone de un inmueble vacacional en la isla, alquilarlo es ciertamente una buena opción para cubrir algunos de los gastos de mantenimiento, y generalmente mejor que dejar la propiedad vacía durante todo el año. También, como inversión y futura pensión, (y en vista de los actuales tipos de interés bajos), alquilar un inmueble es una consideración a tener en cuenta, dada fuerza del mercado inmobiliario y las numerosos líneas aéreas económicas que vuelan a Palma hoy en día.

Sin embargo, que le parezca una idea atractiva alquilar su inmueble, no significa que deba zambullirse en ello y anunciar su propiedad en la web usted mismo, o incluso en los ficheros de un agente de alquileres sin pensarlo dos veces. mallorcapropertydirect.com ha compilado la siguiente guía para darle algunos consejos útiles antes de aventurarse por éste camino, y para asistirle durante el proceso y ayudarle a lo largo del camino.

Arrendamiento con Hipoteca

Los gestores hipotecarios en España no suelen dar préstamos para una segunda vivienda si la propiedad es para arrendamientos a largo plazo, debido a los riesgos implicados; librarse de huéspedes indeseados puede ser un proceso largo y doloroso.  Por otra parte, los inmuebles que permanecen vacantes la mayor parte del año, representan un alto riesgo de seguridad. Por lo tanto, la mayoría de los gestores hipotecarios no estarán dispuestos a dar un préstamo para una vivienda de éste tipo.

Seguro
No asuma que sus pólizas de seguro existentes asegurarán automáticamente su propiedad si la alquila, de hecho, probablemente no lo hará. El escatimar en un pequeño suplemento al mes puede conducirle a la ruina financiera si su inquilino quema su hogar. Generalmente habrá un aumento leve en el nivel de sus primas para acoplarlo al riesgo adicional de tener su inmueble ocupado por arrendatarios; pero desde luego lo vale!

Tipos de Alquileres
Hay dos tipos de alquileres a tener en cuenta; alquileres a largo plazo y a corto plazo:

Alquileres a Largo Plazo

Este tipo de arrendamiento puede proporcionar una renta más regular, relativamente garantizada por su propiedad, la cual le ayudará a cubrir los gastos y el mantenimiento de su hipoteca, e incluso un empujón extra a final de mes.  La ley le permite pedirle a su inquilino que pague el recibo de contribución (IBI), pero normalmente se incluye en el precio de alquiler. El precio de alquiler normalmente también incluye los gastos de comunidad y agua. El arrendador también es responsable de cualquier reparación necesaria. Por supuesto durante este tiempo, su propiedad estará ganando en valor, y con el tiempo, sus arrendatarios tal vez hayan pagado su hipoteca.

Debe pedir a su representante legal que redacte un contrato oficial (Contrato de Arrendamiento de Vivienda), que deberán firmar Ud. y sus arrendatarios antes de tomar residencia (No dispone de asesor jurídico? Haga clic aqui para ver nuestras  recomendaciones). Tenga en cuenta que, en los alquileres a largo plazo en España, la ley permite al arrendatario prolongar su contrato hasta 5 años! Su asesor jurídico debe asegurarse de que figure una cláusula en el contrato que especifique la duración del alquiler, y estipulando que Ud. lo necesitará posteriormente para uso personal, hasta cierta fecha. Advertencia: si simplemente lo vuelve a alquilar, en lugar de utilizarlo para Ud. mismo o su familia; el inquilino anterior puede demandarle y llevarle a juicio. También debe tener en cuenta que, si decide vender después del arrendamiento, su arrendatario tiene derecho preferencial de compra.

Alquileres a Corto Plazo/Vacacional
Los alquileres a corto plazo pueden ser un verdadero extra, especialmente si Ud. mismo desea hacer uso de la propiedad ocasionalmente. También puede ser una lucrativa fuente de ingreso adicional, puesto que pueden generar desde un 15 a 50% más que un alquiler a largo plazo. Por esta razón, algunos propietarios prefieren alquilar a corto plazo, haciendo el máximo para reducir al mínimo los períodos vacíos.  Esta estrategia puede funcionar bien para algunas propiedades en algunas zonas, pero puede ser arriesgado, pues existe la posibilidad de su inmueble permanezca vacío entre arrendamientos. Para alquileres de corto plazo de más de una semana a la vez, puede que encuentre necesario redactar un Contrato de Temporada, un contrato de residencia temporal que explica claramente que el arrendatario tiene otra dirección, para prevenir el derecho a un alquiler de cinco años. Para alquileres vacacionales por semana, normalmente no se considera necesario – sin embargo, hable con su asesor jurídico al confirmar (haga clic aqui para una lista de asesores recomendados).

La mayoría de los alquileres a corto plazo, van destinados a los veraneantes; sin embargo, algunas veces también son requeridos por gente de negocios que trabaja aquí por una temporada, o particularmente, individuos que vienen por un tiempo fascinados por la naturaleza de la isla. Y si su propiedad está cerca de los principales puertos, clientela que trabaja en yates.

Alquileres vacacionales vienen en toda clase de apariencias. ya sean apartamentos pequeños en áreas pobladas, apartamentos chic en la ciudad para escapadas de ciudad o fincas de lujo en el campo. Pero los más acertados se presentan con un decoración atractiva y equipados al más alto nivel. Sin embargo, que su inmueble no encaje en éste concepto, no significa que no encontrará un arrendatario a corto plazo. Una situación excelente, facilidad de transporte público, un entorno agradable y otras ventajas también pueden añadirle atractivo a su hogar.

Cómo debo proceder?

Primeramente deberá decidir si desea alquilar su inmueble a través de un agente de alquileres o si prefiere hacerlo Ud. mismo. Si se encuentra en la isla y dispone de un horario laboral flexible, y no le importa renunciar a algún que otro fine de semana, entonces, por qué no hacerlo Ud. mismo y maximizar sus ingresos?  Simplemente haga clic aquí o seleccione “Anunciar Su Propiedad En Esta Web” en la página de inicio para registrar su propiedad con nosotros, y siga las instrucciones indicadas.

También podría considerar una agencia;  le cobrarán el pago de 1 mes de alquiler, ya sea una agencia de reservas o una agencia de alquiler. Asegúrese de entender las condiciones, cómo planean anunciar su propiedad y qué incluye la comisión.

Si utiliza ambos medios y logra alquilar Ud. mismo a través de mallorcapropertydirect.com, quizá pueda negociar un porcentaje menor por gestionar el alquiler. Alternativamente podría contratar un servicio de mantenimiento que coordinará la limpieza y el mantenimiento de su inmueble, y de recibir a los huéspedes por un honorario fijo o una pequeña comisión. Con el tiempo, podrá juzgar cuál prefiere. Si decide utilizar un agente de alquileres, utilice un agente local y asegúrese de que la tarifa que Ud. les pide, sea neta y libre de honorarios.

Tasación
También deberá tener en cuenta la declaración de la renta sobre los ingresos que reciba de sus alquileres. Como residente deberá declarar sus ingresos de alquiler como parte de sus ganancias a las cuales se aplicará la tarifa de impuesto sobre la renta normal.  Si no es residente, en España estará sujeto a un impuesto del 25% sobre sus ganancias; pero dependerá de Ud. declararlo.

Si prepara su hogar para un alquiler a largo plazo, deberá decidir si quiere alquilarlo con o sin muebles.  Si decide alquilarlo sin muebles, simplemente tendrá que limpiar el inmueble a fondo antes de entregarlo a sus arrendatarios.

Cocinas: deberían estar totalmente equipadas. Lavavajillas, microondas, lavadora y secadora, son artículos esenciales hoy en día - su alquiler será más popular si los incorpora dichos elementos. Asegúrese de disponer de suficiente vajilla, cubiertos, cacerolas, sartenes y cristalería para abastecer el número de huéspedes que planea acomodar. Todo debería estar limpio y sin manchas. Los productos de limpieza y paños de cocina deben estar en lugar fácilmente accesible y los armarios deben contener productos fundamentos tales como sal, pimienta y azúcar.

Baños: Geles de baño, ambientadores y alfombras de baño, no son esenciales para un alquiler; sin embargo contribuyen al bienestar de los huéspedes. Papel higiénico, jabón y bolsas de basura deben ser encontrados fácilmente, y también se espera un secador de pelo.

Camas: siempre es más agradable dormir con algún tipo de protector de colchón, en lugar de dormir sobre un colchón cubierto solo por una sábana. Deben ser de buena calidad y cómodos.  Las almohadas deben estar limpias y ser relativamente nuevas, una vez más recomendamos usar protectores sobre las almohadas nuevas. También debería haber una mesita de noche con lámpara.

Lenceria: permita al menos dos juegos de sábanas para cada cama, y dos juegos de toallas. Proporcione también toallas de baño, manteles y alfombras.

Otros artículos: debe encontrar un equilibrio entre proporcionar una sensación de hogar agradable que incorpore artículos tales como libros, ornamentos y cuadros para no sentirse como en un hotel, y no almacenar los trastos que no desea en su propio hogar. Televisiores, equipos de música, reproductores de VHS y DVD, se están convirtiendo en un requisito esencial hoy en día, así que excluirlos puede significar perder reservas. Si dispone de teléfono, recomendamos desenchufamos durante los alquileres.

Artículos personales: Asigne un trastero, almacén o armario en el cual guardar sus pertenencia o artículos personales de valor sentimental, y manténgalo cerrado mientras esté ausente.

Prepare un paquete informativo
Inventario

Si su hogar es costoso, haga un inventario profesional. Asegúrese de que sea lo más detallado posible. Podrá reutilizarlo cuando renueve su seguro de hogar. Sino, prepare uno Ud. mismo y deje una copia en un lugar de su hogar donde el arrendatario pueda verla. Asegúrele cobrar al arrendatario un depósito para cubrir posibles daños;  recomendamos entre un 10 y 25%.

Información para Huéspedes

Prepare una carta de bienvenida y/o un paquete de información para huéspedes, incorporando informaciones relevantes y específicas sobre su propiedad (desperdicios, normas sobre tabaco, etc.), y la zona, e incluya algunas recomendaciones sobre restaurantes y bares. Una lista de teléfonos útiles también debería ser incluida, como por ejemplo servicios de emergencia, policía, taxi, consulados, etc. y un mapa de la isla, e incluso una guía son buenas adiciones.

Gestión de propiedad
Limpieza y Mantenimiento

Una propiedad limpia y bien mantenida es vital para un alquiler acertado; por lo tanto, es esencial que primeramente encuentre un limpiador bueno y fiable, preferiblemente con referencias. Si el alquiler está para más de una semana, es recomendable cambiar las sábanas cada semana, generalmente a cuenta suya, a menos que sea un alquiler a largo plazo.

Deje un número de teléfono en caso de que haya problemas o dudas relacionadas con la propiedad. Averías y fallos mecánicos deben ser tratados lo antes posible. Se cerciora de usted o sus números del encargado de la característica de electricistas, de fontaneros o de hombres generales de la reparación a dar. Tenga a mano teléfonos de electricistas, fontaneros, etc.

Administración

Al recibir una reserva de alquiler vacacional, debería enviar una carta de confirmación por correo electrónico o correo postal, e incluir los detalles del depósito y datos bancarios, fechas de la reserva, y direcciones sobre como llegar a la propiedad. En caso de alquiler a largo plazo, pida a su asesor jurídico que redacte un contrato, véase “Empezando”. Mantenga un expediente sobre los gastos e inversiones referente a la propiedad para posteriormente desgravarlo de sus impuestos – encargue a su contable la gestión de la declaración para maximizar el reembolso y compensar sus gastos.

Dar la Bienvenida a sus Huéspedes

Si decide administrar su propiedad por su cuenta o a través de otro representante, los huéspedes prefieren siempre ser saludado a la llegada o al día siguiente -  esto ayudará a familiarizarlos con su propiedad, la región, y contestar preguntas o preocupaciones iniciales. Otra adición agradable sería dejar un paquete de bienvenida con productos de primera necesidad tales como leche, pan, mantequilla, té y café, particularmente si sus huéspedes llegan en la noche. Una botella de vino local o cava también es un detalle agradable.

Salida

Recomendamos organizar que alguien esté allí, a la salida de sus huéspedes, para comprobar que no ha habido daños materiales, y para devolver el depósito en caso de que todo esté en orden.

Esta información ha sido proporcionada para asistirle en su decisión y debe ser utilizada meramente como guía. Su intención no es la de sustituir asesoramiento jurídico. Rogamos lea el aviso de declinación de responsabilidad del sitio web para más información (haga clic aqui para una lista de asesores recomendados).

Al hacer reservas o pedidos de cualquier tipo online, todos esperamos un buen servicio y respuesta rápida; Elaborar un sistema eficiente es esencial para el buen funcionamiento  del alquiler de su vivienda. Esta sección es para aquellos que han decidido a gestionar los alquileres de su vivienda; pero incluso si utiliza un agente de alquileres, debería estar al corriente de los siguientes puntos:

Calendario de disponibilidad
Mantenga un calendario o un gráfico actualizado de las reservas para estar informado sobre las reservas y la disponibilidad – lo último que necesita es una reserva doble!  Anunciar en mallorcapropertydirect.com le dará acceso a su propio gráfico de disponibilidad, que deberá actualizar regularmente. Sin embargo, puesto que no está siempre online, un diario o calendario de reservas puede serle muy útil.

Respondiendo a las demandas
Una vez recibida una demanda, debe ser respondida rápidamente y con eficiencia, informando sobre disponibilidad y contestando a cualquier pregunta que el cliente pueda tener. Es aceptable pedir el número previsto de huéspedes, edades de los niños y fechas de llegada y salida. No olvide permitir en su calendario fechas de cambio entre las llegadas y salidas.

Confirmación
Una vez que su cliente haya confirmado su reserva, deberá enviar una carta estándar de confirmación por correo postal o electrónico, e incluir detalles relevantes sobre el depósito y las condiciones de reserva, datos bancarios, fechas de reserva, y direcciones claras de cómo llegar al inmueble. Cuando el depósito sea abonado, la reserva se considerará confirmada, asegúrese de mantener su calendario de disponibilidad al día.

Pagos
Para alquileres a largos plazo, los depósitos estándar (fianzas) pagados en España, suelen ser 2 meses de alquiler por una vivienda amueblada, y 1 mes para una vivienda sin muebles, con los pagos mensuales por adelantado. Sin embargo para alquileres vacacionales recomendamos un depósito inicial de entre 15 y 20% para confirmar la reserva. Si se encuentran en una misma zona monetaria, cheques o efectivo en su cuenta bancaria evidentemente serán el mejor método de pago; si sus huéspedes viven en el extranjero, entonces una transferencia bancaria será lo más sensato. Dependerá de Ud. si se efectuarán más pagos o si los huéspedes traerán el resto importe a su llegada – tenga en cuenta que, puesto que no existen garantías, la mayoría de los huéspedes preferirían completar el pago a su llegada. Mientras traigan suficiente dinero con ellos para cubrir un depósito de daños, no será difícil llegar a un acuerdo satisfactorio para todos.

Para cualquier consulta o pregunta sin responder, consulte FAQs (Preguntas Más Frecuentes).
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