Buy Mallorca real estate direct from the owner

• Dispone de una copia de su Escritura de Compraventa?  Si es así; es su precio de venta considerablemente más alto que el precio indicado en el Escritura? Consulte con su asesor jurídico para que le informe sobre las consecuencias. También le permitirá comprobar los permisos de construcción, cargas sobre la propiedad y cualquier otra condición especial que pudiera afectar la venta. Tenga en cuenta que los compradores podrían tener algún reparo si la diferencia entre el precio que consta en Escritura es menor que precio de venta.
• Dispone de todos los permisos y certificados relevantes para las ampliaciones o reformas realizadas? Si no está seguro o no las tiene, hable con su representante legal e infórmese como proceder.
• Qué contribuciones o impuestos de propiedad está pagando actualmente?
• Tiene una hipoteca sobre el inmueble? Si es así, deberá adjuntar la documentación a la Escritura original. Si es una tarifa competitiva comparada con las tarifas que ofrece actualmente el mercado - o equivalente - puede ser beneficioso para ambas partes pasar la hipoteca, puesto que las cargas deberían ser menores para ambos. Hable con su gestor hipotecario, él le informará sobre tarifas y condiciones.
• Paga gastos de comunidad? Cuánto?  Necesitará una copia de los últimos pagos para verificarlo o incluso un certificado oficial de la comunidad.
• Recibos de Suministros – entregue una copia de los últimos recibos de todos los suministros al gestor del comprador para poder realizar el cambio de titularidad.
• Qué desea incluir en el precio? Es importante estipular lo que va a dejar en el inmueble. Objetos clave a tener en cuenta son los raíles para las cortinas, interruptores de luz, aparato de aire acondicionado, electrodomésticos de cocina como lavavajillas. Éstos se deberían ser negociados con el comprador.

Si elige vender su inmueble a través de un agente inmobiliario, asegúrese de calcular los honorarios correctamente, y de incluir el IVA sobre la comisión. A continuación un cálculo como ejemplo:

Sea un 5 ó un 6% - eso es mucha comisión!!
En cambio si ha elegido vender su propiedad por su cuenta, no tendrá que preocuparse por descontar ninguna comisión del precio de venta obtenido. En caso de que la venta se haya realizado con la ayuda de mallorcapropertydirect.com, sería para nosotros un placer recibir noticias suyas!

Otros Gastos

La ley española contempla que el vendedor debe pagar parte de la tarifa notarial y la plusvalía municipal, a menos que se llegue a un acuerdo diferente. De hecho, en las Islas Baleares se entiende que el COMPRADOR paga todos los gastos. Sin embargo, si la plusvalía supone una cantidad sustancial, puede ser negociada. A continuación un resumen de gastos:

Cuotas Legales – los honorarios del notario y las tarifas del registro de la propiedad correrán a cargo del comprador.

Plusvalía Municipal - impuesto municipal pagado cada vez que un inmueble cambia de propietario, generalmente por el COMPRADOR. Complicado de calcular, está directamente relacionado con el período de posesión del vendedor y el aumento del valor de la propiedad, generalmente menos del 1% del precio.

Gastos de Hipoteca – su gestor hipotecario le detallará sus tarifas en caso de liquidación o traspaso de hipoteca, si es su caso. También habrá una tarifa notarial relacionada a su hipoteca de aprox. € 800.

Impuestos – todos los no-residentes estan sujetos al impuesto de ganancias capital a un índice del 35% en el diferencial entre el precio antiguo declarado y el nuevo precio de venta declarado, y un 18% para los residentes. Esto se reduce basado en los años que ha poseído la propiedad, y será fijado y publicado por Hacienda cada año. Si el vendedor compró originalmente ANTES de 1987, no está sujeto a ningún impuesto. Si la compra se efectuó entre 1987 y 1994 se aplicará una reducción de impuesto de aproximadamente 11,11% por cada año que el vendedor haya poseído la propiedad.

Retención
El gobierno español recauda este impuesto de los no-residentes poniendo una deducción obligatoria del 5% del precio de compra. Es la obligación del representante legal de los compradores recaudar dicha cantidad y entregarla a la oficina de impuestos local, dentro del los 30 días posteriores a la finalización de venta. Una vez confirmada la fiabilidad del vendedor, es posible solicitar una devolución en caso de que la cifra resultante de los cálculos sea menor, lo cual puede llevar hasta 2 años una vez que Hacienda acceda a los cálculos. Si la cantidad supera el 5% de depósito abonado, debe pagar el importe adicional directamente a Hacienda.

Advertencia: Estas informaciones se han proporcionado simplemente como guía y no como sustituto para el consejo profesional; le recomendamos contacte con un gestor hipotecario o un asesor jurídico independiente para informaciones más detalladas – haga clic aqui para contactos recomendados.

Está pensando en vender su inmueble por su propia cuenta?
Es una decisión importante. Todos queremos ahorrar dinero, pero que debe hacer para obtener los mejores resultados y cuánto esfuerzo le llevará?

En mallorcapropertydirect.com hemos recopilado algunos consejos útiles para ayudarle a vender su hogar, y demostrarle que, con un mínimo esfuerzo; puede hacer la venta Ud. mismo:

Está "preciado" para vender?
1. Determine el valor de mercado de su propiedad - el precio más alto que Ud., si fuera el comprador, estaría dispuesto y fuera capaz de pagar. Sea realista! 

2. Recuerde que un inmueble vendido por el propio dueño, a menudo atrae a “cazadores de gangas” que esperaran que baje su precio puesto que también buscan ahorrarse las comisiones. Esté preparado. Para más informaciones, vea “Cual es el precio adecuado?”

Publicidad - Los Compradores Potenciales Deben Saber Que Está Dispuesto A Venderl
1. Encuestas demuestran que un 50% de los inmuebles se venden a través de letreros “Se Vende” colocados en la fachada del inmueble – por ello, solo podemos recomendarle muy encarecidamente colocar un letrero - pregunte por el letrero de mallorcapropertydirect.com.

2. Inserte un anuncio en los periódicos locales.

3. Internet está ganando rápidamente en popularidad, así que asegúrese de anunciar con mallorcapropertydirect.com cuanto antes. 

Preparando Su Hogar Para La Venta (Vea "Vender Su Hogar - Consejos Útiles")

1. Asegúrese de que su hogar esté limpio y en orden. Despeje sus “trastos”, organice sus armarios y arregle su jardín, balcones o terrazas.  2. Actualice el mantenimiento de su hogar; apriete los picaportes flojos, ventanas atascadas y grifos con goteras.

Consejos Para Mostrar Su Hogar
1. Always make appointments with potential buyers before showing your home,
2. Try to distinguish between the "buyers" and the just "lookers".
3. Pre-qualify your potential buyers to ensure that they can afford to buy your home - See Frequently Asked Questions - for an outline of some key questions you can ask prior to a viewing.

Negociación - Esté Preparado
1. Intente resolver las dudas de su comprador y mantener su interés. No esquive las preguntas ni se demore en contestar.

Redactar El Contrato De Opción
1. Pida a su abogado que revise o redacte su Contrato de Opción. Facilite una lista de los objetos que quiera incluir en la venta – artículos personales acordados en la negociación (haga clic aqui para una lista de asesores recomendados).

2. Acuerden una fecha aceptable para ambas partes para la firma de Escritura / finalización (generalmente entre 3 y 4 semanas después de firmar el Contrato de Opción, o cualquier otra fecha si ambas partes están de mutuo acuerdo).

3. RECUERDE: como vendedor, la ley le obliga a revelar cualquier defecto importante que pudiera tener la propiedad, al comprador;  esto incluye cualquier obra / reforma importante que no disponga de los permisos pertinentes. En caso de que el comprador acepte las alteraciones hechas al inmueble sin la documentación necesaria, asegúrese de incluirlo en el acuerdo por escrito. De lo contrario, podría perder el doble de la cantidad del depósito abonado por comprador

Ahorre MILES de Euros!!
Tal vez se ahorre tiempo vendiendo su propiedad a través de un agente, pero piense en los miles de Euros que se ahorraría si lo hiciera por su propia cuenta – con lo que podría permitirse un coche nuevo, o esa cocina nueva con electrodomésticos modernos con la que lleva soñando tanto tiempo, o una vuelta al mundo!!!! 

Sea realista
Basicamente, no existe un “precio adecuado” exacto. Ningún agente inmobiliario, amigo o individuo le puede dar 100% el precio exacto para su inmueble; sin embargo, debe tener en cuenta que el precio es el factor más importante de la venta. Aunque el precio lo nombre Ud. – el vendedor, el valor de su hogar es inevitablemente determinado por el Comprador y lo que está dispuesto a pagar. No permita que su entusiasmo influya en su juicio y dispare el precio – un error que no se puede permitir.

A continuación le detallamos unos factores clave a considerar para ayudarle en la venta de su hogar:

Qué afecta a su precio de venta?

• Urgencia - en cuánto tiempo quiere vender?
• Competencia - cuántos inmuebles se venden por el mismo precio en su vecindario?
• Financiación Disponible - es su actual hipoteca competitiva? Podría ser traspasado al nuevo propietario? (podría ser una provechosa alternativa para ambas partes puesto que las cargas serán más reducidas)
• Análisis del Mercado Competitivo Market Analysis - ha investigado? Está informado sobre propiedades similares que se hayan vendido en los últimos 6 meses?
• Gastos - cuáles son sus gastos de venta?

Qué ocurre si el precio es demasiado elevado?

• Ayudará a la competencia a vender - la mayoría de los compradores son compradores competitivos.
• Tardará más en vender su inmueble - otras propiedades, con un precio más razonable, tenderán a venderse antes. Si su propiedad permanece a la venta demasiado tiempo, la gente empezará a pensar que le pasa algo al inmueble.
• Perderá interés y compradores cualificados - compradores serios compararan el valor, la calidad y el precio de otras propiedades similares antes de decidir.
• Podría perder dinero - probablemente tenga que realizar pagos de hipoteca adicionales, así como más impuestos, seguro y costes de mantenimiento imprevistos.
• Puede que tenga que contentarse con menos dinero - cuanto más tiempo permanezca una propiedad a la venta, más grande será el descuento solicitado del precio de venta! A menudo el vendedor aceptará menos del valor de mercado con el fin de vender lo antes posible.
  
  

Está pensando en vender su casa? Hay una serie de cosas que puede hacer para mejorar el impacto y la sensación que transmite su hogar - intente mirar su casa a través de los ojos del comprador. Realizando algunos cambios, puede realzar las sensaciones que percibe el comprador potencial. Sensaciones de más espacio, más luz, más habitaciones, más privacidad, calidez y seguridad. Mejoras básicas, simples y económicas pueden provocar una respuesta emocional positiva en el comprador.

Un ejemplo podría ser algo tan pequeño como una grieta en la pintura de la pared. Con un poco de yeso y un toque de pintura, puede evitar que el comprador piense que el inmueble no ha gozado de buen mantenimiento. Aunque tal sensación surja inconscientemente, es importante que el comprador experimente el deseo de vivir en su casa. Si dispone de un presupuesto pequeño, estas técnicas le podrán ir de maravilla:

Interior:
1. Abra las ventanas y deje que entre la luz del sol; ventanas y persianas deberían de estar limpias – compruebe qué diferencia!

2. Encienda todas las luces – día o noche. Limpie todas las bombillas, lámparas y luces. Cuánto más alto el voltaje, más claridad tendrá en su hogar.

3. Despeje el desorden – las habitaciones aparentaran más espaciosas. Retire muebles innecesarios, trastos personales, y juguetes para la afluencia de tráfico y crear sensación de espacio. Cualquiera que realmente esté interesado en su propiedad, mirará en armarios y estantes – póngalos en orden y retire objetos innecesarios. Alquile un almacén si es necesario, o guárdelo en el garaje o trastero. De todos modos está pensando en mudarse – por que no empezar ya!

4. Mantenga su casa libre de polvo y limpia.

5. Encienda la chimenea si es invierno.

6. Elimine olores – el olor a tabaco y mascotas puede ser desagradable; abra las ventanas para airear el ambiente y aplique un poco de ambientador antes de que lleguen los compradores.

7. Asegúrese de que las camas estén hechas y que no haya ropa por medio.

8. Baños – es un hecho; los baños ayudan a vender. Elimine restos de cal y goteos en grifos y ducha. Manténgalos limpio y relucientes. Repare o substituya los azulejos quebrados en paredes y suelos. Baje la tapa del inodoro, retire los restos de pelos de los desagües. Cambie las toallas y ponga una pastilla de jabón decorativa antes de la visita para perfumar el ambiente.

9. Mantenga la cocina limpia y en orden. Elimine los restos de grasa de la encimera y la pared. Retire cualquier objeto o aparato innecesario – todo excepto lo que use diariamente.

10. Limpie alfombras y moquetas – con un quitamanchas si es necesario.

11. Primeras impresiones: funciona su timbre? Compruebe que la puerta principal abre fácilmente y sin ruidos. En caso necesario, pinte todas las puertas. De le brillo a los accesorios –picaportes, mirillas, lámparas, placas, etc.

12. Cree sensación de espacio en el área de entrada usando elementos decorativos como espejos, alfombras, etc. Y despeje cualquier desorden.

13. Retire cualquier exceso de cables y extensiones que estén a la vista.

14. Una pequeña inversión en pintura puede marcar una gran diferencia – pinte las paredes interiores de colores neutrales. Le dará más luminosidad a su hogar y aparentará más espacioso y ordenado. Rellene los agujeros de clavos.

Exterior:
Mantenga el jardín y camino de entrada arreglados y ordenados – retire plantas muertas y mala hierba. Árboles, matas y arbustos deben ser podados y recortados. Decore las terrazas y el camino de entrada con plantas y flores. Guarde mangueras y demás utensilios de jardinería, y retire juguetes, bicicletas, herramientas, muebles de terraza estropeados, desperdicios, etc. M antenga el mobiliario exterior limpio.

Mantenga escaleras, terrazas, balcones, patios y otras extensiones de la casa ordenados, barridos y en buenas condiciones; y cubos de basura desodorizados, tapados y fuera de vista. 

Resalte la zona la piscina y sus alrededores con iluminación, bancos, plantas, flores, etc

Para cualquier consulta o pregunta que no haya sido contestada en ésta guía, visite FAQs (Preguntas Más Frecuentes)

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